上海樓市正經(jīng)歷 "量穩(wěn)價(jià)跌、區(qū)域分化" 的深度調(diào)整期。2025 年 4 月數(shù)據(jù)顯示，全市新房均價(jià) 57941 元 /㎡，二手房均價(jià) 59307 元 /㎡，呈現(xiàn) "新房微漲、二手微跌" 的結(jié)構(gòu)性特征。在政策環(huán)境與市場(chǎng)預(yù)期變化下，購(gòu)房者決策邏輯正從 "普漲時(shí)代" 的粗放選擇轉(zhuǎn)向 "分化時(shí)代" 的精準(zhǔn)研判。

 

一、高杠桿購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)

隨著家庭部門(mén)杠桿率攀升，高杠桿購(gòu)房模式面臨考驗(yàn)。據(jù)中國(guó)人民銀行上?？偛繑?shù)據(jù)，2025 年一季度上海家庭部門(mén)杠桿率達(dá) 78.5%，創(chuàng)近五年新高。部分剛需群體面臨收入與房?jī)r(jià)的雙重壓力：當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性調(diào)整，首付資金縮水風(fēng)險(xiǎn)加劇；疊加城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率 4.2% 的環(huán)境，月供穩(wěn)定性成為入市關(guān)鍵考量。

政策效應(yīng)方面，2024 年 "滬九條"" 滬七條 " 等放寬非滬籍購(gòu)房門(mén)檻（社保年限從 5 年降至 3 年），但市場(chǎng)反饋顯示政策拉動(dòng)效應(yīng)有限。2025 年 4 月全市二手房掛牌量超 35 萬(wàn)套，去化周期延長(zhǎng)至 14 個(gè)月，顯示購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期更趨謹(jǐn)慎。

 

二、購(gòu)房決策的三大認(rèn)知迭代

1. 地段價(jià)值的重新錨定核心區(qū)與新興板塊的價(jià)值分化打破 "地段至上" 傳統(tǒng)認(rèn)知。內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦、徐匯等區(qū)域新房均價(jià)突破 15 萬(wàn) /㎡，以稀缺資源保持抗跌性；而臨港新片區(qū)等政策紅利板塊，新房限價(jià) 3.3-3.5 萬(wàn) /㎡，與周邊二手房形成約 20% 的價(jià)格倒掛，吸引新市民群體關(guān)注。需注意的是，部分非核心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目因配套未達(dá)預(yù)期，出現(xiàn) "高單價(jià)、低去化" 現(xiàn)象，購(gòu)房者需警惕 "偽核心" 陷阱。

2. 新房與二手房的理性選擇新房市場(chǎng) "打新熱" 退潮，2025 年 4 月超半數(shù)新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于周邊二手房，浦東周浦、奉賢等遠(yuǎn)郊板塊新房庫(kù)存高企，部分項(xiàng)目推出工抵房，單價(jià)降幅約 12%。二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化：5 年內(nèi)次新房在核心區(qū)仍具溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，而房齡超 20 年的老破小議價(jià)空間擴(kuò)大，租金回報(bào)率普遍低于 1.5%，投資價(jià)值顯著下降。

3. 政策紅利與風(fēng)險(xiǎn)的平衡臨港新片區(qū)、五大新城等外環(huán)外區(qū)域成為政策潛力股，非滬籍購(gòu)房門(mén)檻降低、人才補(bǔ)貼等政策釋放購(gòu)房需求。但遠(yuǎn)郊項(xiàng)目需關(guān)注現(xiàn)房與期房差異，部分現(xiàn)房項(xiàng)目單價(jià)較期房低 15%，且規(guī)避爛尾風(fēng)險(xiǎn)成為重要考量。