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2025年4月的中國房地產市場，延續了自2021年以來的調整趨勢。盡管政策“組合拳”頻出，但房價下行壓力依然顯著，核心一二線城市呈現“新房微漲、二手房深跌”的分化特征，三四線城市及非核心區域則面臨更嚴峻的價格回調。
新房與二手房冰火兩重天
新房價格微漲，但漲幅收窄。全國層面，中指研究院發布的《百城價格指數報告》顯示，4 月百城新建住宅平均價格為16764 元 / ㎡，環比上漲 0.14%，同比漲幅2.50%，主要是部分城市優質改善項目入市帶來的結構性上漲。
而二手房市場則不容樂觀，百城二手住宅均價為13892元 /㎡，環比跌幅擴大至 0.69%，同比下跌 7.23% ，市場寒意襲人。
聚焦核心一二線城市，新房市場分化顯著。一線城市新房價格環比上漲 0.37%，上海憑借象嶼蘇河琹廬、浦發蓮園等改善項目，價格環比上漲 0.61%，位居百城第二。二線城市新房價格環比整體上漲 0.10%，杭州表現突出，因晴瀾軒、濱江潮語映月軒等低密加推項目觸發搖號機制，環比漲幅高達 0.95%，領跑百城。但這并不意味著市場全面回暖，從漲跌幅城市個數來看，4 月新建住宅價格環比上漲城市個數僅 35 個，還有 55 個城市價格環比下跌，秦皇島、烏魯木齊和北海的新房價格環比跌幅甚至分別達到 0.92%、0.88% 和 0.82% 。
2、二手房市場，核心城市雖維持一定活躍度，可 “以價換量” 仍是主流。4 月一線城市二手住宅價格環比下跌 0.36%，上海活躍度較高，業主預期有所修復，環比跌幅收窄至 0.32%，但整體仍處下行區間。其他城市更是哀鴻遍野，淮安、鹽城等 19 個城市二手住宅價格環比跌幅均超 1%，淮安跌幅達 1.90% 。
以北京為例，2023年至今二手住宅掛牌價與成交價持續處于下行通道，24年9月新政刺激下市場曾有幾個月的小幅回彈，但進而25年再度回到下跌趨勢。
政策托底與市場出清的博弈
1、稅費減免與金融支持
2024年底，北上廣深全面取消普通住宅與非普通住宅區分，降低契稅及增值稅負擔，首套房契稅降至1%-1.5%。2025年5月，公積金貸款利率再降0.25個百分點，進一步降低購房成本。然而，政策邊際效應遞減，部分專家指出“后續政策空間有限”，需依賴存量政策落地效果。
2、以價換量加速市場出清
當前市場正經歷“以價換量”的調整期。西安二手房價格連續15個月下跌，業主大幅讓利促成成交；北京、上海部分房源議價空間達5%-10%。這種出清雖短期內加劇價格下行，但長期有助于消化庫存、夯實底部價格。
3. 核心城市的“安全墊”效應
中信建投研報指出，參照國際經驗，中國房價或于2026年前后止跌回穩。核心城市因產業集聚與人口流入，可能率先企穩。例如成都、杭州核心區二手房價格仍高于2016年水平20%-30%，展現出較強抗跌性。
筑底期漫長，結構性機會顯現
當前房地產市場仍處于“L型”筑底階段，價格全面回升需等待經濟基本面改善與居民收入預期修復。未來三年，市場將呈現以下趨勢：
1、核心城市與非核心城市分化加劇
一線及強二線城市核心地段因資源稀缺性，價格跌幅有限，甚至可能出現局部回暖；三四線城市及非核心區域則需面對長期去庫存壓力。
2、 購房者更趨理性
房價下行周期中，“撿漏”機會增多，但購房者需綜合評估區域發展潛力與自身需求，避免盲目抄底。
2025年4月的房價數據印證了市場的深度調整，但也釋放出結構性復蘇信號。政策托底與市場出清的博弈將持續，購房者需在風險與機遇中謹慎抉擇。正如業內人士所言：“跌出來的空間，或許是新一輪周期的起點。”