開篇：利率“破3”背后的魔幻現(xiàn)實

2025年5月，中國房貸利率迎來歷史性時刻——公積金首套5年期以上利率降至2.6%，商業(yè)貸款利率逼近3%。以100萬元30年期貸款為例，月供減少超130元，總利息節(jié)省超5萬元。這本該是購房者狂歡的時刻，但市場卻彌漫著詭異的冷靜：杭州某樓盤開盤去化率不足30%，北京二手房掛牌量激增20%。利率降至冰點，為何購房者反而猶豫？這場政策盛宴背后，究竟隱藏著哪些未被言說的真相？

 

一、月供減負(fù)的“甜蜜陷阱”

表面紅利：利率每降0.1個百分點，100萬元貸款月供減少約60元，30年累計省息超2萬元。疊加公積金利率下調(diào)，組合貸款用戶可享受“雙重降息”紅利，如北京購房者通過100萬元公積金+200萬元商貸組合，月供節(jié)省超500元。

 

潛在風(fēng)險：

1. 長期負(fù)債的隱形枷鎖：低利率掩蓋了總利息成本。以利率3%計算，100萬元貸款30年總利息達(dá)54萬元，占本金54%。若未來利率反彈，高杠桿購房者可能面臨“月供翻倍”的風(fēng)險。

2. 消費降級的連鎖反應(yīng)：省下的月供可能被通脹稀釋。2024年三四線城市CPI漲幅達(dá)2.8%，而居民收入增速僅4.1%，實際購買力提升有限。部分家庭被迫壓縮教育、醫(yī)療支出，形成“越省越窮”的怪圈。

3. 政策依賴性的達(dá)摩克利斯之劍：當(dāng)前利率政策依賴央行持續(xù)“放水”，若經(jīng)濟(jì)回暖導(dǎo)致貨幣政策轉(zhuǎn)向，存量房貸利率可能隨LPR上調(diào)。2024年10月存量房貸利率調(diào)整后，部分城市出現(xiàn)“提前還款潮”，折射出市場對政策持續(xù)性的擔(dān)憂。